导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、随性是什么意思，女人随性是什么意思ng>如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动随性是什么意思，女人随性是什么意思力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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